Förstå bolån

Betalningen sker ofta i två delar. En del lägger du själv kontant (kontantinsats) och den andra delen är bottenlån. Kontantinsatsen brukar vara 15% av bostadens pris.

Bottenlån är de lån som har den bästa säkerheten i bostaden. Eftersom säkerheten är stor kan bankerna låna ut bottenlånet till en lägre ränta. Bottenlån ges till ungefär 85% av bostadens värde. Detta varierar dock lite mellan de olika långivarna.

Går du över gränsen för bottenlån får du ta ett topplån. Topplån har sämre säkerhet än bottenlån. Om låntagaren inte kan betala sin skuld, och bostaden måste säljas får de som har beviljat bottenlånet sina pengar först. Topplåneräntan brukar ligga ca 2% över bottenlåneräntan. Idag gäller dock att man vid ett fastighetsköp endast får låna 85 % av värdet på bostaden, varför topplånet inte används lika frekvent längre.

Fast ränta innebär att du binder sig till att betala en viss ränta under en viss tid, t.ex. 2 eller 5 år. På så vis försäkrar man sig mot plötsliga räntehöjningar. Denna försäkring är förstås inte gratis, utan fast ränta är oftast någon procentenhet högre än rörlig (ju längre bindningstid, desto högre ränta). Detta innebär att rörlig ränta nästan alltid är billigast på lång sikt. Har du god ekonomi med marginaler som klarar kraftiga räntehöjningar kan du ta rörligt lån. Ju mindre marginaler man har, desto mer av lånet bör vara bundet.

Ju kortare tid, desto större blir avbetalningarna per månad. Ju längre tid, ju mer ränta betalar du totalt för lånet. Vill du ha så låg utgift per månad som möjligt bör du välja så lång amorteringstid som möjligt. Vill du däremot att din totala kostnad för lånet ska bli så liten som möjligt bör ha så kort amorteringstid som möjligt.

Generellt sett är det svårt då man som studerande inte har en "stadigvarande arbetsinkomst". Här beror det naturligtvis på hur situationen ser ut. Lägger man en hög kontantinsats eller har en stor förmögenhet kan man få lån även som studerande. De flesta sitter ju inte i den situationen, men en del brukar lösa det med att man söker lån tillsammans med sina föräldrar (eller någon annan). Det fungerar ungefär som borgen fast föräldrarna är med som "riktiga" låntagare. Att de bara går in och borgar räcker inte eftersom din egen ekonomi måste "bära" själv. Däremot är det ingen större skillnad, ansvarsmässigt, för den som går in och hjälper dig utan närmast en fördel eftersom de som är medlåntagare får dra av räntekostnaden i sin deklaration de betalar hela eller delar av räntan. Eventuella räntekostnader är inte avdragsgilla för en borgensman. Betalningsansvariga för lånet blir de i båda fallen utifall du inte klarar att betala själv.

Det kan vara svårt att få lån om man är provanställd, då långivaren kanske inte anser att man har en stadigvarande arbetsinkomst. Liksom i frågan ovan beror det dock mycket på situationen.

Det är också svårt då inte A-kassa räknas som "stadigvarande arbetsinkomst".

Vissa banker nekar lån per automatik om du har en betalningsanmärkning. Detta gäller framförallt de banker som är kopplade till SBAB. Många av de större bankerna gör en prövning av din ekonomi och visar det sig att du har mycket stabil ekonomi och betalningsanmärkningen inte var av allvarlig karaktär kan du ändå få lån. Dessutom finns några enstaka nya långivare som lånar ut även om man har en betalningsanmärkning, men då kräver en högre ränta.

Handpenning är den del du betalar säljaren vid undertecknandet av köpekontraktet. Det är vanligt att man lägger cirka 15% av bostadens pris i handpenning.

Om du har rörligt lån kan du oftast byta långivare utan någon kostnad. Inga av långivarna som vi förmedlar bolån till, och det är de allra flesta, har någon uppläggningsavgift. Det enda som behövs är att du gör en ansökan här.

En avgift som möjligen kan bli aktuell är en aviseringsavgift. Många har konto och lån i samma bank och betalar ränta och amortering via autogiro. På så vis slipper man de aviseringsavgifter som man får betala vid inbetalningar. Vill man inte öppna konto hos den nya långivaren kan man behöva betala en aviseringsavgift. Denna brukar ligga på runt 25 kr per betalning.

Vissa banker kan även kräva en ny värdering av bostaden. Detta är dock vanligast om man vill lägga om från topplån till bottenlån. Har inte bostadspriserna överlag sjunkit borde en värdering vara onödig. Skulle man mot förmodan ändå bli tvungen att göra en värdering kan man få värderingskostnaden betald av banken när man väl lagt om lånet. Ökar man lånet på sin bostad behöver man ta ut ett nytt pantbrev. Då tillkommer även en kostnad för detta. Bostadsrätter tar man inte ut pantbrev på.

Har du lån rörlig eller 3-månaders ränta går det bra att amortera extra. Har du fast ränta kan du ofta behöva betala en räntekompensation till banken.

Naturligtvis utgår både du och långivaren från att du klarar av dina ekonomiska åtaganden i samband med räntebetalningar och amorteringar. Det är därför som din egen boendekalkyl liksom långivarens kreditprövning är så viktig. Ingen tjänar ju på att du hamnar i betalningssvårigheter längre fram.

Om omständigheterna i framtiden ändå blir sådana att du inte kan betala dina åtaganden, måste du räkna med att långivaren snabbt kommer att kräva sin rätt att realisera panten.

Kan du inte byta långivare (vilket ofta är mycket svårt bland professionella långivare för den som tidigare drabbats av betalningsproblem) betyder det att du kanske måste sälja bostaden. Detta kan du själv göra på öppna marknaden om det finns köpare. Ibland tvingas man dock till att sälja via offentlig auktion till den som betalar högst. Köpeskillingen går sedan till långivaren i så stor del att det täcker dennes låneutgifter, d.v.s. lånebelopp, räntor och de merkostnader som förorsakats av det havererade lånet.

Kommer inte du och långivaren överens om hur försäljningen ska skötas, blandas myndigheterna in som tvångsförsäljer om det inte finns andra tillgångar som täcker skulden. Du måste räkna med att långivarna har mycket begränsat tålamod med inställda betalningar. Se därför till att du absolut inte försätter dig i en sådan ekonomisk knipa att du inte kan betala dina bostadslån.

Olika långivare har olika fördelar. Vad är viktigast för dig? Låg ränta? Gå till en av våra jämförelsesidor så kan du jämföra räntor och villkor. Där finns det du behöver för att välja rätt lån.

Det är vanligt att det tar ca en vecka innan man får lånet utbetalt, efter det att man har ansökt. Tiden varierar dock väldigt mycket. Hur mycket har banken att göra? Vilken bank är det (bankernas svarstider finner du i våra jämförelser)? Behöver bostaden värderas? Ofta kräver banken att värderingen sker av en av dem godkänd värderingsman. Att få lånet utbetalt från det att man har ansökt kan ta allt från en dag till flera veckor.

Självklart kan du ansöka till så många du vill. Om du är inloggad sparas dina uppgifter för att du lätt ska kunna hämta dem och ansöka till flera banker.

Du kan dra av 30% av den inbetalda räntan om du har ett underskott av kapital upp till 100.000 kr. För underskott över 100.000 kr får du bara dra 21% (läs mer under nästa fråga). Då vi beräknar din månadskostnad i vår jämförelse räknar vi med detta.

Förutom räntan får man även dra av eventuell ränteskillnadsersättning. Det är den avgift man betalar till banken om man förtidsinlöser ett bundet lån.

Räntekostnad går under "Underskott av kapital i deklarationen". Om ingen av er har ett totalt underskott av kapital, d v s inklusive räntekostnad, på över 100.000 kr spelar det inget roll hur ni fördelar kostnaden mellan er i deklarationen. Har en av er mer än 100.000 i "Underskott av kapital" bör ni lägga mer av räntekostnaden på den andre. På underskott upp till 100.000 kr är skattereduktionen nämligen hela 30%, medan den är bara är 21% på belopp över 100.000 kr. Då vi beräknar din månadskostnad i vår jämförelse räknar vi med detta.

Om du nu har tagit ett lån med bunden ränta mellan 1/1-93 - 30/6-94 tjänar du på att lösa det och betala räntekompensation, eftersom denna beräknas på ett mycket fördelaktigt sätt. Gå in under "Jag vill se över mitt nuvarande lån" på vår startsida så får du reda på om du kan minska din utgift genom att lägga om lånet. Om du kan sänka din utgift och väljer att göra detta bör du tänka på att det fortfarande inte är säkert att du minskar den reella kostnaden.