Nyproduktions speciella problem

Skapad: 2012-04-06 10:13:11

Av: Ej inloggad

Det finns ju en lång tråd här om Skanskas senaste proj. på Kungsholmen.
Att de som köper nyproduktion långt i förväg (man kan ju vänta tills det nästan är klart men
då lär ju de bästa lägenheterna vara sålda redan) tar risker är ju helt klart.
Med tanke på vad som kan hända under väntetiden tycker jag det är helt otroligt hur fantasilösa byggbolagen är med att hjälpa sina kunder.
Vad kan hända ? jo: man kan blir sjuk, arbetslös, änka/änkling, frånskild, priserna kan rasa, bankerna kan hitta på nya saker (det är ju just vad som hänt de senaste åren: högre krav på kontantinsats och nya amort.krav)
Skulle priserna på bostäder rasa har byggbolagen gjort feta pengar på att deras köpare skrivit på i en tid då marknaden var bättre. Visst kan man då tycka att köparen får skylla sig själv.
Men: då kunde ju byggbolagen i alla fall hjälpa de köparna på alla vis.
Det borde gå att sälja innan tillträdet -idag kan man sälja på ritning, men måste ändå betala lägenheten på tillträdesdagen för att sedan lämna över till köpare två, en regel som ger såväl säljare, mäklare och banker merjobb... Hur svårt skulle det vara att ha en andrahandsmarknad
där de som ångrat sig får sälja till någon annan ? (men bara till det pris man själv skulle gett+ arvode till mäklaren)
Men blir ju också låst under den tid man väntar på nyprod.lgh.
Skulle det dyka upp en annan lägenhet man hellre vill köpa, kan man inte det, eftersom man ju måste ha låneutrymme den dag man ska tillträda nyprod.
Jag har ett exempel på det i min egen släkt: Min son bokade 2010 en lägenhet som ska
vara klar nu. 2011 ärvde han en bostad i centrala Sthlm tillsammans med en annan arvinge.
Han ville gärna lösa ut den andra arvingen, som gick med på det, eftersom denne
inte bor i Stockholm. Att kunna behålla en stor lägenhet i en gammal förening med god ekonomi=låg månadsavg. var givetvis lockande. Men ...hur skulle han kunna låna för att lösa ut den andra arvingen när han 2012 måste ta upp 2 milj i lån för nyprod ? även om den skulle gå att sälja måste den ju först köpas ?
Nu löste det sig genom att den andra arvingen var bussig nog att vänta med att bli utlöst tills
nyprod. köpet är avklarat och den lägenheten såld.
Men hur många har sådan tur eller rättar sagt : så bussiga släktingar ? De flesta som ärver en bostad i Sthlms innerstad skulle säkert kräva en försäljning, för att vara säker på att få max-pris.
Detta är bara ett exempel på vad som kan hända under väntetiden.
Så : bättre lösningar måste till för att folk ska våga köpa nyproducerat tidigt -vilket en viss % måste
våga göra för att bygget alls ska starta -så försiktiga är byggbolagen, de låter de första köparna ta
riskerna och lämnar dem sedan i sticket ! Går det sedan trögt att sälja kan de, när inflyttningen närmar sig locka med 0 kr i avg. ett-två år .Men vara för de som köper när bygget redan är klart !
Minst sagt illojalt mot de köpare som varit med från början, köpt grisen i säcken och tagit risken att
inte veta vad de får för det de ska flytta ut ur (de som köper sent kanske redan har sålt och vet vad
de har med sig från sin gamla bostad)
Se till att folk -utan att göra vinst- får lämna över sin bokade lägenhet till en annan köpare, om de lyckas hitta en. givetvis ska denne först godkännas av föreningen.
Och om man försökt sälja men inte lyckats: Ha generösa villkor för andrahandsuthyrning, i alla fall
under en kortare tid så man kan fortsätta sin försök att sälja.
Även där kan man ha krav på att uthyrningen inte får göras med vinst. Det vore enkelt att se till: kräv att hyresgästen kontollerar att den hyra den betalar inte överstiger de kostnader uthyraren har. Jag lovar att det inte kommer att vara svårt att få andrahandshyresgästen att gå med på att bevaka det ...
Man undrar om det är dumhet eller lathet som gör att de inte kan hitta bra lösningar ?
Ingen av de jag har föreslagit här skulle innebära några ekonomiska konsekvenser för Skanska/JM/Peab/NCC och de andra som bygger hus. Jag har till o med förslagit det för dem, då jag tittat
på nyprod men sagt: nej, tack jag avstår och förklarat de risker jag ser (då har det svamlat något
om att det här bygget är så attraktivt att du säkert kan sälja igen om du ångrar dig, vad de inte säger något om är hur svårt det kommer att bli att få med banken på det, om man redan har en bostad med lån...)

Skapad: 2015-10-10 17:26:40

Av: Ej inloggad

Nja...det tror jag inte. En tvåa får man nog inte 7,5 milj för, inte ens med det läget

Skapad: 2015-10-10 14:29:31

Av: Ej inloggad

De som köpte lägenheten av dig på hornsberg hsr gjort en vinst på 3 millar ifall de säljer den idag

Skapad: 2015-10-10 10:45:46

Av: Ej inloggad

jag uttryckte mig fel i inlägget 10:27
att det inte gick att sälja med vinst är fel, det gick inte att sälja utan vinst heller.
Jag satte då mitt pris på exakt vad jag gett, innan lägenheten var klar hade jag ett förmånligt avtal
med JM:s mäklare, så det skulle "bara" kosta 20.000 om hon hittade en köpare åt mig.
Tyvärr kunde hon inte fortsätta med det uppdraget efter att jag tillträtt.

Skapad: 2015-10-10 10:41:35

Av: Ej inloggad

Nu när jag läser tråden från börjar ser jag ju att TS beskriver just en sådan situation.
Att det under resans gång händer något som gör att man får svårt att klara köpet om lägenheten
inte går att sälja innan tillträdet.
Och men de nya skatteregler som gäller är det ju väldigt ofördelaktigt att tvingas sälja något man
ärver bara för att man innan det hände bokat en nyprod lgh.
Dessutom kan det ju finnas andra skäl till att man hellre vill ha kvar något man ärvt.
Inte minst att det kan vara en bostad i en äldre förening med väldigt låga avgifter.

Skapad: 2015-10-10 10:27:03

Av: Ej inloggad

Jm:s på Hornsbergs strand (!!!!!) kan låta otroligt, men när det stod klart 2012 gick det inte att sälja där med vinst.
Jag hade bokat en lägenhet där 2010, med toppenläge,4 :e våningen mot sjön, man såg bara vatten och hade ingen insyn.
2012 gick min mor bort och jag ärvde hennes lägenhet, då tyckte jag det var bättre att behålla den, eftersom det blev mycket skatt på en försäljning av den (även om jag väntat ett år med att sälja)
Försökte sälja på ritning, gick inte. Försökte sälja när den var klar och gick att visa, gick inte.
Hyrde ut till våren -13 DÅ lyckades jag få ut så mycket att jag fick tillbaks det jag gett o det mäklaren skulle ha. Så det enda som blev plus med den affären var det överskott hyran gav, vilket inte var
så mycket att det var värt besväret...
och vad skulle jag gjort om banken sagt nej till lån pga av att jag hade en bostad till (den jag ärvt)
Nu hade den tack o lov låg avgift och inga lån.
Samtidigt kunde jag se hur de som köpt i Skanskas bygge (Välbehaget) skar guld på sina försäljningar. Så man kan nog dra slutsatsen att JM tar för mycket betalt...

Skapad: 2015-10-09 19:22:15

Av: Ej inloggad

Ni som säger stt nyproduktion är dålig affär och riskfyllt, nämn ett projekt i Sthlm senaste åren som blivit dålig affär för köparen.

Skapad: 2015-01-16 22:53:50

Av: Ej inloggad

Äldre hus har pappväggar, 1600- tals husen i Gamla stan undantagna. Nybyggnation är byggt efter modern byggstandard vilken tar hänsyn till att grannar inte vill höra varandra i tid o otid.

Skapad: 2015-01-14 22:03:05

Av: Ej inloggad

svaret är väl att all nyproduktion inte är bra ;)
och att alla äldre hus inte är dåliga och lyhörda med små balkonger. jag tror att den som köpt vindsvåningen i vårt hus dricker sin Dry Martini på en rätt stor terrass...men vad man kan vara säker på är i alla fall att nya föreningsr aldrig (eller i alla fall sällan) har lika god ekonomi som vissa äldre, som kan vara obelånade och har goda inkomster från lokaler.

Skapad: 2015-01-13 22:24:50

Av: Ej inloggad

Jag tänker inte ge mig in i någon diskussion om vad som är bäst, nytt eller gammalt.
Smaken är delad, tack o lov ! för med tanke på de priser som är i Stockholm finns ingen anledning att bli arg på att andra gillar det man själv inte tycker om. Tvärtom....jag är jätteglad att det finns de som gillar nyprod. -annars skulle det bli svårt för mig att bli av med min lägenhet den dag jag vill sälja.
vad jag skulle vilja invända emot är att det på något vis skulle vara större risk att bli störd av grannar i äldre hus ? Det kanske inte är lika lyhört inomhus i nybyggt (vete 17, jag hör när mina grannar går på toa...)
jag har aldrig tidigare blivit så störd av grannars barn som sedan jag flyttade till nybyggt.
Barnfamiljerna verkar tro att innergården är till bara för dem...och att slänga ut ungarna där tidigt på morgonen är ett bra sätt att få sova lite till (det finns de i vår förening som flyttat för att de inte kan använda sina balkoner pgs av barnskrik) /09:29

Skapad: 2015-01-13 21:26:45

Av: Ej inloggad

09:29: Vad som är själ för dig är uppenbarligen inte själ för mig. Jämför planlösningen mellan
1920-tal o nyproduktion. Var är det lättast att leva? Vad gör takhöjden och golvsocklarna när grannarna utför sina grundläggande behov tillsammans när du försöker somna in? Eller grannfamiljens ungar leker Hobbit lördag morgon kl 06:00? Hur ser balkongen ut på din själfulla lgh jämfört med min nyproduktion ? Vill du inta Drajjan på någon av mina väl tilltagna glasbalkonger eller din 4kvm betongplatta med svart järnräcke?

Skapad: 2015-01-13 09:29:20

Av: Ej inloggad

Viss standard är kanske bättre i nyprod...stora hissar, tvättstugor osv.
Men det byggs inte med samma känsla, och det blir själlöst.
Det bästa man kan köpa är gammalt, men totalrenoverat :)
Tyvärr är de proj sällsynta :/ .tittade på ett i somras i Vasastan, men avstod från köp efter mycket funderande.
Men det går inte en dag då jag inte undrar om det var fel val.
Fiskbensparkett och mycket exklusiva materialval jfr med vanlig nyprod frestade rejält !

Skapad: 2015-01-12 21:36:54

Av: Ej inloggad

Jag valde nyproduktion (i Bromma) p g a senaste byggstandard i alla avseenden. Är hjärtligt trött på lyhörda innerstadslägenheter. Sen ger jag blanka i hög takhöjd och dammiga profiler på lister.

Skapad: 2015-01-09 14:18:42

Av: Ej inloggad

Nu ser inte jag så många inlägg som klagar över Skanska ?
Den som köper nyprod. kan ofta sälja med vinst så snart lgh är klar. Precis som 13:48 skriver.
Det som avhandlats i tråden är mest de villkor som gäller om man ångrar sig.
TS menar att byggbolagen låser sina köpare och sedan har krångliga regler om att man måste
köpa lägenheten även om man sålt vidare på ritning
dvs. att de inte låter nästa köpare ta över
direkt på tt-dagen, utan att den som köpt av byggherren måste finansiera sitt köp, trots att det
finns en annan som ska flytta in i lgh några veckor senare.
Där är Skanska de som är mest flexibla, jag har själv sålt en lägenhet där den jag sålde till
fick bli medlem innan mitt tillträde och tog över samma dag som jag skulle köpt lgh av Skanska.
Det är väl att andra inte har så generösa avtal som verkar vara problemet ?

En annan fråga som diskuterats är vad som är bäst: köpa nytt eller begagnat.
Att vänta 2 år om man är trångbodd är väl onödigt, om det går att köpa något idag.

Skapad: 2015-01-09 13:48:10

Av: Ej inloggad

Jag har en mycket säker källa som hävdar med bestämdhet att det som skrivits ovan om Skanska är ren och skär lögn. Seriöst så tycker jag att det är löjligt att skriva sådant som ni skrivit ovan. Det klart att folk betalar lite mer för nyproduktion är en vanlig lägenhet när de tecknar bokningsavtalet två år innan inflytt. När de sedan flyttar in och verkligen betalar sin lägenhet så ligger priset långt under vad marknadsvärdet just då ligger på, om man utgår från hur marknaden varit de senaste tio åren ungefär. Skärp er och använd huvudet istället för att vara bittra över att ni inte själva kan köpa nyproduktion. I en uppåtgående marknad vinner kunden på affären, och i en nedåtgående marknad vinner inte kunden på det. Det lotteriet får man var medveten om när man köper nyproduktion och om man inte köper det ska man helt enkelt låta bli att köpa och låta de som vill "gambla" göra det.

Skapad: 2012-05-23 11:38:37

Av: Ej inloggad

Vilka menar du med säljaren? Menar du t.ex Skanska eller menar du den som har köpt lägenhet på ritning som inte kan tillträdas av någon anledning?

Skanska flyttar ju över alla risker på den enskilda köparen och är ganska hårda när tiderna är dåliga. Sett Plus för ett antal år sedan?

Oberoende av allt så är man tvungen att köpa och sen eventuellt i bästa fall hyra ut eller sälja till ibland mycket lägre marknadspris.
Och har du köpt så är du bunden så länge du har lägenheten. Du kan inte hyra ut den och köpa ny lägenhet so kanske passar dig bättre, du får kanppast lån till 2 lägenheter.

Skapad: 2012-05-23 10:43:46

Av: Ej inloggad

Jajamän. Finns ingen anledning att förbinda sig att betala dagens pris om 2-3 år. Det är helt enkelt en galet stor risk.

Jag har sett att det går att köpa en prisnedgångsförsäkring för vissa projekt. Försäkringen skall tydligen baseras på valueguards bostadsindex. Sjävrisk första 5% av nedgången. För en nedgång på 15% får man tillbaka 7,5% av värdeminskningen. Försäkringen kostar dock 2% av försäljningsvärdet och täcker inte högre nedgångar än 15% så särskilt trygg känns inte försäkringen. Köpare med problem har troligen redan en lägenhet som skall säljas och 15% mindre belopp än förväntat och endast 7,5% tillbaka för det lägre värdet av ny lägenhet räcker inte.

Det enda som skulle vara helt tryggt för köparen (och säljaren) är att erbjuda möjlighet att säljaren finansierar lägenheten och hyr ut den med ett "korttidskontrakt" där det är möjligt att slutligen köpa loss lägenheten. Det borde gå att lösa genom någon sinnrik konstruktion.

Skapad: 2012-05-22 22:54:13

Av: Ej inloggad

Visst, det finns redan fungerande föreningar med fräsha lägenheter på samma ställe.
Prisernaär till och med lägre än de som man försöker ta ut nu, med 2 års väntan och 3 års felrättning...

Skapad: 2012-05-17 14:13:36

Av: Ej inloggad

Det finns ett annat tillfälle: Om det byggs på ett ställe där det tidigare inte funnits
bostäder. Som t.ex Hornsberg, som tidigare var ett industriområde/sand o grustag.
Det är ett fint läge, nära vatten men ändå nära stan.
Men annars håller jag med, varför vänta 2-3 år om det finns hus i området redan ?
De äldre föreningarna har dessutom ofta lägre avgifter -och förråd / tvättstugor och andra
utrymmen eftersom de byggdes på den tid man tänkte på de som skulle bo där, inte första
hand på att varje kvm skulle gå att sälja dyrt

Skapad: 2012-05-17 11:37:04

Av: Ej inloggad

"själv väntar jag på inflyttning nästa höst i nyproducerat, när jag skrev på i somras så givetvis kalkylerade jag på olika scenarier, är man inte beredd på detta ska man itne köpa nyproducerat, punkt slut."
Skulle alla följa den uppmaningen blev det nog inte många nyprpd.lgh sålda...

Men den är ju alldeles riktig, just därför kan man undra varför folk köper nyprod när det finns
massor av både äldre och relativt nya bostäder till salu med snar inflyttning.
Den enda situation jag kan tänka mig att köpa nyprod. är om jag studerar, vet att jag kommer att få ett jobb med x kr årsinkomst när jag är klar. Då kan det vara trevligt att ha en helt ny lägenhet att
flytta in i när man är klar med studierna....Eller om man känner att det är dags att flytta ifrån villan om ett par år. Men om man tycker att man är trångbodd eller vill flytta till en annan del av stan känns det ju minst sagt onödigt att vänta 2 år på en bostad !

Skapad: 2012-05-17 10:16:51

Av: Ej inloggad

svar till 12-05-10 10:06
Nu har jag inte påstått är det är synd om någon.
Det är bara ett exempel på vad som kan hända under väntetiden.
Vad jag tycker är märkligt är att byggbolagen är så ointresserade av att hjälpa dem som
av olika anledningar inte kan/ vill tillträda.
De skulle få betydligt lättare att sälja om de hade en plan B för dem
Typ att låta en mäklare få tillgång till lägenheten för visning -innan tillträde
Det har gått bra tidigare, då Skanska byggde på Lindhagensterrassen var jag själv och tittade
på en lägenhet som skulle vara inflyttningsklar om en månad.
Dvs: köparen som bokat i nyprod. hade inte tillträtt än men kunde ändå ha lägenheten till salu
på ritning + med bokade visningar. Vid försäljningen gjorde de sedan så att köpare 2 tog upp lånen direkt och betalade köpare 1 den kontantinsats den erlagt + kostnaderna för tillval.
Otroligt smidigt och enkelt.

Skapad: 2012-05-10 16:35:21

Av: Ej inloggad

Varför nyproducerat? Förklara. Tror du att det är bekymmersfritt? Glöm det.

Skapad: 2012-05-10 10:06:14

Av: Ej inloggad

Men snälla trådskapare, såååååå synd om din son då, har fått ärva en central lägenhet, och har en nyproducerad på gång.
Ja ja, vad säger man?
kommentar överflödig

själv väntar jag på inflyttning nästa höst i nyproducerat, när jag skrev på i somras så givetvis kalkylerade jag på olika scenarier, är man inte beredd på detta ska man itne köpa nyproducerat, punkt slut.

Tack för mig

//J

Skapad: 2012-05-10 09:53:01

Av: Ej inloggad

Jag tänkte på denna tråd när jag såg denna artikel om skanskas vinstras i di.se

http://di.se/Artiklar/2012/5/10/267030/SKANSKA-1-KV-RESULTAT-FORE-SKATT-155-MKR-SME-511/?sr=23&tr=303825&rlt=0

Skapad: 2012-05-09 13:51:07

Av: Ej inloggad

Oftast i avtalet står det om du kan bli utlösen utifall man blir arbetslös.

Har själv tecknat mig till en ny produktion och det var minikravet från mig att det skulle finnas med ifall man blir utan jobb .

Självklart är det en chansning och hsb i mitt fall var väldigt duktiga på att förklara detta.

Skapad: 2012-04-11 16:44:06

Av: Ej inloggad

16:18: Din välunderrättade skulle omedelbart få sparken om det kom fram att han (och det är garanterat en han) srped sådan information.

Ergo, du ljuger antagligen.

Skapad: 2012-04-11 15:17:13

Av: Ej inloggad

Hur tänker de då ...?
Det är bara att konstatera: Jm är bättre...
Var det inte dessutom så att Skamska tar hutlöst mycket mer för samma tillval ?

Skapad: 2012-04-10 16:17:34

Av: Ej inloggad

Enligt vanligtvis välunderrättad källa på Skanska kommer projektet västermalmsterrassen prisjusteras (sänkas med 15 %) om inte målet om 2/3 sålda lägenheter uppnås i slutet av augusti.
Tydligen skall priserna inte sänkas för de lägenheter som redan är sålda.

VARNING: vänta med att skriva kontrakt om du tänkt köpa i projektet, om lägenheten finns kvar efter prissänkningen finns det stor chans att du betalar 15 % mindre än idag.

Skanska funderar alltså inte på att göra samma sak som t.ex. JM, där priserna sänktes på samma sätt rakt över (även för redan sålda lägenheter).

Gratis avgift i 2 år är heller inte aktuellt eftersom det bara ger rabatt på runt 120 tusen för en normal lägenhet, vilket är för lite rabatt på en lägenhet som kostar runt 5 miljoner.

Skapad: 2012-04-08 21:07:51

Av: Ej inloggad

Det finns faktiskt ingen anledning att boka en nyproducerad lägenhet idag.
Det finns nämligen gott om begagnade lägenheter och nyproducerade lägenheten som nu säljs eftersom försteköparen aldrig tänkte flytta in på riktigt. Det är alla typer av lägenheter som säljs. Argumentet att de bästa lägenheterna säljs direkt i ett nyproduktionsprojekt håller inte. Dessa lägenheter kommer nämligen ut på marknaden förr eller senare.

Det finns absolut ingen anledning att ta risken att skriva på ett kontrakt att köpa en lägenhet om 2-3 år för priser som idag är högre än begagnatmarknaden.

Och Skanska med flera lyfter tyvärr inte ett finger för att hjälpa, dom har nämligen redan tjänat sina pengar! Dom skiter i om du förlorar stora summor pengar. Dom kunde inte bry sig mindre.

Skapad: 2012-04-06 22:38:05

Av: Ej inloggad

För några år sedan var priset på nybygget lägre än motsvarande marknadspriset på begagnat.
Då fanns det marginal som gjorde att man kunde sälja om man inte ville kunde flytta in, t o m med vinst.. Men Skanska har höjt priserna sen dess och priserna på nybygget överträffar nu begagnatpriser. När det blir dags att flytta in och man kan inte göra det blir det ett stort problem.
Titta själv på de lägenheter som finns på marknaden nu precis efter inflyttning, t.ex på Iskristallen eller Västermalmsstrand.

Skanska tar ut höga priser numera och föreningen får höga lån nu, det är det som är problemet. Man fokuserar på själva lägenheten och tänker inte på den ekonomiska kalkylen. Om tiderna är sämre vid inflyttning kommer Skanska inte att hjälpa dig. Köp inte lång tid i förväg. Du riskerar konkurs. Och det rat 3 år att åtgärda alla fel.